การซื้อ-ขาย
ในชีวิตประจำวันของเราแต่ละคนนั้น
ต้องทำสัญญากันวันละหลายๆ ครั้ง ในบางครั้งเราเองอาจจะ ไม่รู้สึกว่าเป็นการทำสัญญา
เพราะเป็นไปในลักษณะของความเคยชินที่เกิดขึ้นในแต่ละวัน สัญญาที่ทำกันบ่อยมากนั้น
ก็ได้แก่ สัญญาซื้อขาย การซื้อขายทรัพย์สินบางอย่างในปัจจุบันอาจเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาค่างวด
หรือมีความสำคัญต่อชีวิตของเราอย่างมาก
กฎหมายจึงกำหนดวิธีการในการซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าวไว้เป็นพิเศษว่า
สัญญาซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าวนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
เพื่อที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายจะได้คิดไตร่ตรองให้รอบคอบก่อนที่จะทำการซื้อขายกันให้เสร็จสิ้นไป
และเพื่อที่จะได้มีหลักฐานในการซื้อขายกันอย่างชัดเจน
ตลอดทั้งการที่จะรู้แน่นอนว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สำหรับสัญญาซื้อขายนั้น
ก็คือ สัญญาที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อ ตกลงว่า
จะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย
การโอนกรรมสิทธิ์ หมายถึง
การโอนความเป็นเจ้าของในทรัพย์สิน ที่ซื้อขายนั้นไปให้แก่ผู้ซื้อ
ผู้ซื้อเมื่อได้เป็นเจ้าของก็สามารถที่จะใช้ ได้รับประโยชน์
หรือจะขายต่อไปอย่างไรก็ได้ สำหรับเรื่องราคาทรัพย์สิน
จะชำระเมื่อไรนั้นเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องตกลงกัน
ถ้าตกลงกันให้ชำระราคาทันทีก็เป็นการซื้อขายเงินสด
ถ้าตกลงกันชำระราคาในภายหลังในเวลาใดเวลาหนึ่งเพียงครั้งเดียวตามที่ตกลงกัน
ก็เป็นการซื้อขายเงินเชื่อ แต่ถ้าตกลงผ่อนชำระให้กันเป็นครั้งคราวก็เป็นการซื้อขายเงินผ่อน
สำหรับการซื้อขายเงินผ่อนนั้นเป็นที่นิยมมากในปัจจุบัน
เนื่องจากความต้องการในทางวัตถุมีมาก แต่รายได้มีน้อย
ไม่เพียงพอที่จะซื้อสิ่งอำนวยความสะดวกได้ทันทีหลาย ๆ อย่าง
โดยปกติในการทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินนั้นทันทีที่ทำสัญญา
กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินชิ้นนั้นก็จะโอนไปยังผู้ซื้อทันที
แม้ว่าจะยังไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินชิ้นนั้นให้ผู้ซื้อหรือแม้ผู้ซื้อจะยังไม่ได้ชำระเงินค่าทรัพย์สินนั้น
ก็ตาม ผู้ซื้อก็ได้ความเป็นเจ้าของไปแล้ว ยกเว้นแต่ในกรณีของการซื้อเงินผ่อนนั้น
ผู้ซื้อและผู้ขายอาจจะตกลงกันว่าเมื่อผ่อนชำระเงินกันเสร็จแล้ว
กรรมสิทธิ์ค่อยโอนไปเช่นนี้ก็ทำได้ แต่เนื่องจากการซื้อเงินผ่อนนี้
ผู้ซื้อมักได้ทรัพย์สินไปใช้ก่อน แล้วค่อย ๆ
ผ่อนใช้ราคาทรัพย์สินที่จะต้องจ่ายจึงมักจะรวมดอกเบี้ยไปด้วย ทำให้ผู้ซื้อ
ซื้อทรัพย์สินนั้นในราคาที่แพงกว่าท้องตลาดหรือเมื่อซื้อเป็นเงินสด
หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาซื้อขาย
(๑) ต้องมีบุคคล คือ
ตัวผู้ซื้อและตัวผู้ขาย ซึ่งทั้งสองคนนั้นจะต้องมีความคิด
สติปัญญาพอสมควรที่จะตัดสินใจทำสัญญากันได้เอง ซึ่งก็คือ ต้องเป็นคนบรรลุนิติภาวะ
โดยปกติก็คือมีอายุ ๒๐ ปีบริบูรณ์
(๒)
ผู้ซื้อต้องมีความต้องการที่จะซื้อและผู้ขายต้องมีความต้องการที่จะขายทรัพย์สินสิ่งนั้นจริง
ๆ โดยทั้งสองฝ่ายได้แสดงความต้องการของตนให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ด้วย
(๓)
ผู้ซื้อและผู้ขายต้องมีเป้าหมายในการทำสัญญาซื้อขาย ซึ่งก็คือ
ผู้ซื้อมีเป้าหมายที่จะได้กรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น
ส่วนผู้ขายก็มีเป้าหมายที่จะได้เงินหรือราคาของทรัพย์สินนั้น
และเป้าหมายของทั้งสองฝ่ายนี้จะต้องไม่มีกฎหมายห้าม
ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน
(๔)
ผู้ขายต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ เราต้องเข้าใจด้วยว่าการโอนกรรมสิทธิ์นี้
ตัวกรรมสิทธิ์เป็นสิ่งที่ไม่มีตัวตนแต่เป็นสิ่งที่กฎหมายสมมติขึ้น
การโอนกรรมสิทธิ์จึงอาจจะเกิดขึ้น
แม้ว่าผู้ซื้อจะยังไม่ได้รับมอบทรัพย์ไปไว้ใช้สอยหรือไปไว้ในความครองครองก็ตาม
(๕)
ผู้ซื้อต้องตกลงว่าจะชำระราคาทรัพย์สินนั้นให้กับผู้ขาย
ในกรณีนี้เพียงแต่ตกลงว่าจะชำระก็พอแล้ว ยังไม่จำเป็นต้องมีการชำระกันจริง ๆ ก็ได้
วิธีการในการทำสัญญาซื้อขาย
(๑)
วิธีการในการทำสัญญาซื้อขายโดยปกติ คือการที่ผู้ซื้อและผู้ขายต่างได้แสดงความจำนงว่าต้องการซื้อขายทรัพย์สินสิ่งใดสิ่งหนึ่ง
ซึ่งการแสดงความจำนงนั้นอาจจะทำโดยปากเปล่าก็ได้ หรือทำเป็นลายลักษณ์อักษรก็ได้
หรือโดยวิธีการอย่างอื่นก็ได้ และสำหรับตัวทรัพย์สินที่จะซื้อขายกัน
(๒)
วิธีการเฉพาะที่กฎหมายกำหนดไว้ให้ผู้ซื้อผู้ขายต้องทำ
และถ้าไม่ทำตามที่กฎหมายกำหนดไว้แล้ว
สัญญาซื้อขายนั้นแม้จะได้ตกลงว่าจะซื้อจะขายก็ไม่อาจบังคับกันได้
เพราะกฎหมายถือว่าเสียเปล่าหรือเป็นโมฆะ คือ ใช้ไม่ได้นั่นเอง
สังหาริมทรัพย์
หมายถึง ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้
ได้แก่
๑) ที่ดิน
๒)
ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินในลักษณะตรึงตราแน่นหนาถาวร เช่น บ้านเรือน ตึกแถว อาคาร
สิ่งปลูกสร้างซึ่งตรึงตรากับที่ดินอย่างถาวร ไม้ยืนต้น เป็นต้น
๓)
ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น แม้น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวด ทราย
เป็นต้น
๔)
สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่น ภาระจำยอม สิทธิอาศัย
สิทธิเก็บกิน และสิทธิจำนอง เป็นต้น
สาระสำคัญของสัญญาซื้อขาย
(ก)
ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายปัญหาว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นโอนไปเมื่อไรหลัก
กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่เมื่อได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกัน
ข้อยกเว้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นยังไม่โอนไป ในกรณีดังต่อไปนี้
๑)
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลา
ซึ่งกรรมสิทธิ์จะโอนก็ต่อเมื่อเกิดเงื่อนไขหรือถึงกำหนดเงื่อนเวลาสำหรับสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขนั้น
หมายถึง การที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันเอาเหตุการณ์ในอนาคตที่
ไม่แน่นอนบางอย่างมากำหนดไว้ว่า ถ้าเหตุการณ์นั้นเกิด กรรมสิทธิ์ก็โอน
เพราะฉะนั้นกรรมสิทธิ์จึงยังไม่โอน จนกว่าเหตุการณ์นั้นเกิด
ส่วนสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนเวลานั้น
หมายถึง การที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่
ซื้อขายนั้นโอนไปเมื่อถึงเวลาใดเวลาหนึ่ง ซึ่งได้กำหนดไว้
๒)
สัญญาซื้อขายทรัพย์ที่ยังไม่เป็นทรัพย์เฉพาะสิ่ง หมายถึง สัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่ยังไม่ได้กำหนดประเภทหรือจำนวนไว้แน่นอนว่าอันไหน
สิ่งไหน ตัวไหน
ในกรณีเช่นนี้กรรมสิทธิ์จะโอนก็ต่อเมื่อได้ทำให้เป็นทรัพย์เฉพาะสิ่งแล้ว โดยการนับ
ชั่ง ตวง วัด หรือคัดเลือกทรัพย์ เพื่อให้เกิดความแน่นอนว่าชิ้นไหน อันไหน ตัวไหน
หรือจำนวนไหน
๓)
สัญญาซื้อขายทรัพย์เฉพาะสิ่งที่ยังต้องดำเนินการบางอย่างเพื่อให้รู้ราคาแน่นอน
ในกรณีนี้กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้มีการกระทำ เพื่อให้รู้ราคานั้นก่อน
๔)
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษกรรมสิทธิ์จะโอนก็ต่อเมื่อมีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เรียบร้อยแล้ว
(ข) ต้องมีการตกลงว่าจะชำระราคา
เพียงแต่ตกลงกันว่าจะชำระราคาก็เป็นการเพียงพอแล้ว ยังไม่ต้องชำระราคากันทันที
จะตกลงชำระกันในภายหลัง หลังจากที่สัญญาเกิดขึ้นแล้วก็ได้
(ค) บุคคลที่มีสิทธิทำสัญญา
ดังได้กล่าวมาในตอนแรกแล้วว่าทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเป็นคนบรรลุ นิติภาวะ
คืออายุ ๒๐ ปีบริบูรณ์ หรือบรรลุนิติภาวะโดยการสมรส ถ้าทั้งชายและหญิงต่างมีอายุ
๑๗ ปีบริบูรณ์แล้ว อย่างไรก็ตาม เหตุการณ์ที่เราพบกันอยู่ในชีวิตประจำวัน
จะเห็นว่าผู้เยาว์หรือคนที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะต่างก็ไปทำสัญญาซื้อขายต่าง ๆ
มากมาย
หน้าที่และความรับผิดของผู้ขาย
เมื่อสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นแล้ว
กล่าวคือเมื่อมีการแสดงเจตนาที่ประสงค์ต้องตรงกันระหว่างผู้ซื้อกับ ผู้ขาย
(ที่บรรลุนิติภาวะแล้ว) ในทรัพย์สิ่งใดสิ่งหนึ่ง
เพื่อที่ผู้ซื้อจะได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์และเพื่อที่ผู้ขายจะได้รับราคาของทรัพย์นั้น
ดังนี้ เราเรียกว่า สัญญาได้เกิดขึ้นแล้ว และผู้ขายก็มี “หนี้” หรือ “หน้าที่” ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายต่อไป
ถ้าผู้ขายบิดพลิ้ว ไม่ยอมปฏิบัติตามนั้นย่อมก่อให้เกิด “ความรับผิด” ตามมา
เมื่อกล่าวถึง “หนี้” หรือ “หน้าที่” ของผู้ขายแล้ว
ย่อมต้องมีสิทธิของผู้ซื้ออยู่ด้วยซึ่งได้แก่
(๑)
สิทธิที่จะได้ตรวจตราดูทรัพย์สินที่ผู้ขายส่งมอบ
(๒)
สิทธิที่จะไม่รับมอบทรัพย์สินจากผู้ขาย เมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินนั้นน้อยเกินไป
(ขาดตก บกพร่อง) กว่าที่ได้ตกลงกัน หรือมากเกินไป (ล้ำจำนวน) กว่าที่ได้ตกลงกัน
(๓)
สิทธิที่จะเรียกให้ผู้ขายปฏิบัติการชำระหนี้หรือปฏิบัติการชำระหนี้ให้ถูกต้องตรงตามที่ได้ตกลงกันไว้
(๔)
สิทธิที่จะยึดหน่วงราคา ในกรณีดังต่อไปนี้
(ก)
ผู้ซื้อพบเห็นความชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินที่ซื้อ ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะไม่ชำระราคา
จนกว่าผู้ขายจะหาประกันอันสมควรให้
(ข)
ผู้ซื้อถูกผู้รับจำนองหรือคนที่จะเรียกร้องเอาทรัพย์สินที่ขายนั้นขู่ว่าจะฟ้องเป็นคดีหรือมีสาเหตุที่เชื่อได้ว่าจะถูกขู่
ผู้ซื้อจะชำระราคาให้ต่อเมื่อผู้ขายหาประกันให้
หรือต่อเมื่อผู้ขายได้แก้ไขให้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
(ค)
เมื่อผู้ขายผิดนัดไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้
ผู้ซื้อก็จะยังไม่ชำระราคาจนกว่าผู้ขายจะ จัดการส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้
(๕)
สิทธิในการได้รับการชดใช้ค่าสินไหมทดแทนความเสียหายเมื่อผู้ขายปฏิบัติการชำระหนี้ไม่ถูกต้อง
เช่น ส่งมอบทรัพย์ที่ชำรุดบกพร่อง
หรือทรัพย์ที่บุคคลอื่นมีสิทธิเหนือทรัพย์นั้นดีกว่าผู้ซื้อ (ถูกรอนสิทธิ)
(๖)
สิทธิในการเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายได้อีก ตามหลักทั่วไป
หน้าที่และความรับผิดของผู้ซื้อ
ผู้ซื้อมี “หนี้” หรือ “หน้าที่” ที่เกิดจากสัญญาซื้อขายเช่นเดียวกับผู้ขาย
ซึ่งถ้าผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตาม “หนี้” หรือ “หน้าที่” ดังกล่าวแล้วย่อมก่อให้เกิด “ความรับผิด” ตามมาในทำนองเดียวกัน
สำหรับหน้าที่หลักของผู้ซื้อ ได้แก่
(๑)
หน้าที่ในการรับมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายตามเวลา
ตามสถานที่และด้วยวิธีการตามที่ตกลงกันในสัญญา ซื้อขาย
เว้นแต่ผู้ซื้อจะมีสิทธิบอกปัดในกรณีที่เป็นสังหาริมทรัพย์เมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้มากเกินไป
หรือน้อยเกินไปกว่าที่ได้ตกลงกัน
หรือผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินตามที่ตกลงกันปะปนกับทรัพย์สินอย่างอื่น
หรือในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์
ผู้ขายส่งมอบอสังหาริมทรัพย์นั้นมากเกินไปหรือน้อยเกินไปจากที่ได้ตกลงกันไว้
(๒) หน้าที่ในการชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อขายตามราคาที่กำหนดไว้ในสัญญา
หรือตามทางการที่คู่สัญญา เคยประพฤติปฏิบัติต่อกัน
แต่ถ้าไม่ได้กำหนดราคาไว้เป็นที่แน่นอน ผู้ซื้อก็ต้องชำระราคาตามสมควร
และการชำระราคาก็ต้องชำระภายในเวลาที่กำหนดตามสัญญาด้วย
แต่ถ้าหากไม่ได้กำหนดเวลาไว้ ให้ชำระราคาในเวลาเดียวกับเวลาที่ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้น
(๓)
หน้าที่ในการชำระค่าธรรมเนียมในการซื้อขาย
หากตกลงกันไว้ในสัญญาว่าให้ผู้ซื้อชำระคนเดียวทั้งหมด แต่ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้
ผู้ซื้อก็มีหน้าที่ต้องชำระค่าธรรมเนียมครึ่งหนึ่ง
สิทธิของผู้ขาย
เมื่อกล่าวถึง “หนี้” หรือ “หน้าที่” ของผู้ซื้อแล้ว
ย่อมต้องมีสิทธิของผู้ขายเคียงคู่มาด้วย ซึ่งได้แก่
(๑)
สิทธิที่จะยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นไว้จนกว่าจะได้รับการชำระราคาจากผู้ซื้อ
ซึ่งการยึดหน่วงจะมีได้ก็ต่อเมื่อ ทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นยังอยู่ในความครอบครองของผู้ขายเท่านั้น
(๒)
สิทธิที่จะยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นไว้
ในกรณีที่ผู้ซื้อกลายเป็นคนล้มละลายภายหลังการซื้อขาย แต่ก่อนการส่งมอบทรัพย์สิน
หรือในกรณีที่ผู้ซื้อล้มละลายอยู่แล้วในเวลาที่ทำการซื้อขายโดยที่ผู้ขายไม่รู้ถึงการล้มละลายนั้น
หรือผู้ซื้อทำให้หลักทรัพย์ที่ให้ไว้เป็นประกัน การชำระราคานั้นเสื่อมเสีย
หรือลดน้อยถอยลง
(๓)
สิทธิที่จะเรียกให้ผู้ซื้อชำระหนี้ ซึ่งถ้าผู้ซื้อไม่ชำระ
ผู้ขายอาจนำทรัพย์สินที่ยึดหน่วงไว้ออกขายทอดตลาด ก็ได้
(๔)
สิทธิในการริบมัดจำ (ถ้าได้มีการให้มัดจำกันไว้) และเรียกค่าเสียหาย
(๕)
สิทธิในการเลิกสัญญา และเรียกค่าเสียหายได้อีก
อายุความในการฟ้องร้อง
เมื่อผู้ขายปฏิบัติการชำระหนี้
หรือปฏิบัติหน้าที่ตามสัญญาซื้อขายไม่ถูกต้อง
ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะฟ้องร้องต่อศาลภายในอายุความตามกรณี ดังต่อไปนี้
(๑)
ในกรณีที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้มากเกินไปหรือน้อยเกินไปกว่าที่ตกลงกันในสัญญา
ผู้ซื้อจะต้องฟ้องร้องภายใน ๑ ปี นับแต่เวลาที่ส่งมอบทรัพย์สิน
(๒)
ในกรณีที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินที่ชำรุดบกพร่อง ผู้ซื้อจะต้องฟ้องร้องภายใน ๑ ปี
นับแต่เวลาที่พบเห็นความชำรุดบกพร่องนั้น
(๓)
ในกรณีที่มีการรอนสิทธิ ผู้ซื้อต้องฟ้องร้องภายใน ๓ เดือน
นับแต่คำพิพากษาเดิมถึงที่สุด
หรือนับตั้งแต่วันที่มีข้อตกลงยอมความกันหรือวันที่ยอมตามบุคคลภายนอก
แหล่งที่มา : http://www.thailaws.com/aboutthailaw/knowing_law_005.htm
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น