บทที่ 8 สัญญาจ้างงานและสัญญาจ้างทำของ

                                                                                  บทที่  8 สัญญาจ้างแรงงานและทำของ          

สัญญาจ้างแรงงาน 

                สัญญาจ้างแรงงาน คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งที่เรียกว่า ลูกจ้าง ตกลงจะทำงานให้แก่ บุคคลอีกคนหนึ่งที่เรียกว่า นายจ้าง และ นายจ้างตกลงจะให้สินจ้างแก่ลูกจ้างตลอดเวลาที่ทำงานให้

ลักษณะของสัญญาจ้างแรงงานที่สำคัญ 

                        1. สัญญาจ้างแรงงานเป็นเอกเทศสัญญาอย่างหนึ่ง กล่าวคือ เป็นนิติกรรมสองฝ่ายระหว่างคู่สัญญา ฝ่ายนายจ้าง และฝ่ายลูกจ้างที่มีการ บัญญัติไว้เป็นเอกเทศในลักษณะจ้างแรงงาน-จ้างทำของ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

                     2. สัญญาจ้างแรงงานเป็น สัญญาต่างตอบแทนที่ก่อหนี้ให้แก่คู่กรณีทั้งสองฝ่ายโดยฝ่ายลูกจ้างมีหนี้ที่ จะต้องทำงานให้แก่นายจ้าง และนายจ้างมีหนี้ที่จะต้องจ่ายสินจ้าง ให้แก่ลูกจ้างตลอดเวลาที่ทำงาน ซึ่งผลตามกฎหมายหากคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้อีกฝ่ายย่อมมีสิทธิ ที่จะไม่ชำระหนี้ได้เช่นกัน แต่อย่างไรก็ตามการจ้างแรงงานส่วนใหญ่จะใช้กฎหมายเกี่ยวกับแรงงาน ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ

                     3. สัญญาจ้างแรงงานไม่มีแบบหรือหลักฐานเป็นหนังสือ กล่าวคือ กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำตามแบบหรือทำเป็นหนังสือ ฉะนั้นเพียงแต่ เจตนาของทั้งสองฝ่าตรงกัน ก็ถือว่าสัญญาจ้างแรงงานเกิดขึ้นแล้ว

                     4. สัญญาจ้างแรงงานมีสาระสำคัญอยู่ที่ตัวของคู่สัญญากล่าวคือ คู่ สัญญาแต่ละฝ่ายจะโอนสิทธิ และหน้าที่ตามสัญญาจ้างแรงงานให้ผู้อื่นไม่ได้ นอกจากอีกฝ่ายหนึ่งจะยินยอม ในกรณีเมื่อลูกจ้างตายลง สัญญาจ้างแรงงานย่อมระงับ ทายาทจะสวมสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาไม่ได้ แต่สำหรับกรณีนายจ้างนั้นแต่หากสัญญาจ้างแรงงานมีสาระสำคัญอยู่ที่ตัวบุคคลผู้เป็นนายจ้าง สัญญาจ้างย่อมระงับไปเช่นกัน
              ข้อสังเกต สัญญาจ้างแรงงานอาจเป็นความตกลงในการทำงานที่ต้องใช้สติปัญญา นอกจากแรงงานก็ได้ สินจ้างในสัญญาจ้างแรงงานอาจเป็นทรัพย์สินอื่นใด โดยไม่จำกัดเพียงแค่ ในรูปเงินตราเท่านั้น และ “ลูกจ้าง” ในที่นี้ไม่ได้หมายความรวมถึง ข้าราชการ และ ลูกจ้างของกระทรวง ทบวง กรม ซึ่งมีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นพิเศษ

กฎหมายแรงงาน

                กฎหมายแรงงาน หมายถึง กฎหมายที่บัญญัติถึงสิทธิและหน้าที่ของนายจ้างลูกจ้าง องค์การของนายจ้าง และองค์การของลูกจ้าง รวมทั้งมาตรการที่กำหนดให้นายจ้าง ลูกจ้าง และองค์การดังกล่าวต้องปฏิบัติต่อกันและปฏิบัติต่อรัฐทั้งนี้เพื่อให้การจ้างงาน การให้แรงงาน การประกอบกิจการ และความสัมพันธ์ระหว่างนายจ้างกับลูกจ้างเป็นไปอย่างเหมาะสม โดยต่างได้รับประโยชน์ที่พอเพียงอันจะมีผลทำให้เกิดความสงบสุขความเจริญ ความมั่นคงแก่ทั้งนายจ้าง ลูกจ้างสังคม และเศรษฐกิจของประเทศเป็นสำคัญ

 กฎหมายแรงงานที่เกี่ยวข้อง

                กฎหมายแรงงานที่เกี่ยวข้องที่สำคัญและจำเป็นต้องใช้ มีดังนี้

                                           2.1  ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 เอกเทศสัญญา 1 ลักษณะ 6 จ้างแรงงาน มาตรา 575 ถึงมาตรา 586

                                            2.2  พระราชบัญญัติประกันสังคม พ.ศ. 2533

                                           2.3  พระราชบัญญัติเงินทดแทน พ.ศ. 2537

                                           2.4  พระราชบัญญัติคุ้มครองแรงงาน พ.ศ. 2541

 กฎหมายว่าด้วยสัญญาจ้างแรงงานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

                1.  ลักษณะสำคัญของสัญญาจ้างแรงงาน

                                                                สัญญาจ้างแรงงานเป็นสัญญาระหว่างบุคคลทั้งสองฝ่าย คือ ฝ่ายนายจ้างและฝ่ายลูกจ้าง โดยลูกจ้างตกลงทำงานให้นายจ้างและนายจ้างมีอำนาจบังคับบัญชาลูกจ้าง ทั้งนี้นายจ้างกับลูกจ้างอาจตกลงกำหนดเงื่อนไขการจ้าง ระยะเวลาการจ้าง การทำงาน ค่าจ้างรวมทั้งผลประโยชน์ตอบแทนอื่นๆ ไว้อย่างไรก็ได้แต่ข้อตกลงนั้นจะต้องไม่ขัดหรือแตกต่างไปจากกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีงามของประชาชน เช่น จ้างผลิตยาบ้า ทำลายป่าหรือค้าประเวณี เป็นต้น

                                          1.1  สัญญาจ้างแรงงานเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อลูกจ้างมีหน้าที่ทำงานให้นายจ้างตามที่นายจ้างสั่ง นายจ้างมีหน้าที่จ่ายสินจ้างหรือค่าจ้างซึ่งอาจเป็นเงินตรา หรือทรัพย์สินอย่างอื่นก็ได้ เพื่อตอบแทนการทำงานของลูกจ้าง ตลอดเวลาที่ลูกจ้างทำงานอยู่กับนายจ้าง และถ้าไม่มีการจ่ายค่าจ้างก็ไม่ใช่สัญญาจ้างแรงงาน

                                          1.2    สัญญาจ้างแรงงานเป็นสัญญาที่มีลักษณะเป็นการเฉพาะตัวของลูกจ้าง หรือมีสาระสำคัญอยู่ที่สัญญา กล่าวคือ เมื่อนายจ้างตกลงเลือกลูกจ้างคนใดเข้าทำงานกับตนแล้วนายจ้างก็ต้องปฏิบัติต่อลูกจ้างให้เป็นตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ รวมทั้งปฏิบัติต่อลูกจ้างในเรื่องสิทธิประโยชน์และสวัสดิการอื่นๆ ให้เป็นไปตามที่กฎหมายแรงงานกำหนดไว้ และหากนายจ้างจะโอนสิทธิของตนให้แก่บุคคลภายนอกทำงานแทนตนไม่ได้ถ้านายจ้างไม่ยินยอมพร้อมใจด้วย ถ้าคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งกระทำการฝ่าฝืนความยินยอมพร้อมใจนี้ คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ เช่น นายจ้างให้ลูกจ้างไปทำงานอีกบริษัทหนึ่งโดยลูกจ้างไม่ยินยอม แม้การทำงานของลูกจ้างในบริษัทใหม่จะเป็นงานลักษณะเช่นเดิมในสถานที่เดิมแต่ก็เป็นงานของบริษัทใหม่ ซึ่งลูกจ้างมิได้ทำงานให้แก่นายจ้างเดิม เช่นนี้ลูกจ้างบอกเลิกสัญญาและเรียกว่าชดเชยจากนายจ้างจะกำหนดรูปแบบของสัญญาหรือมีข้อความอย่างไรก็ได้

                2.  หน้าที่ของนายจ้าง

                                          2.1  จ่ายสินจ้างหรือค่าจ้างให้ลูกจ้างตลอดระยะเวลาที่ลูกจ้างทำงานให้โดยนายจ้างต้องจ่ายสินจ้างให้ลูกจ้างตามกำหนดเวลาในสัญญาจ้าง หรือตามจารีตประเพณี ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาไว้ ให้จ่ายเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาที่กำหนดจ่ายสินจ้าง

                                           2.2 บอกกล่าวล่วงหน้าในการเลิกสัญญาจ้าง ถ้าสัญญาจ้างแรงงานมิได้กำหนดระยะเวลาการจ้างไว้ นายจ้างจะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าให้ลูกจ้างทราบก่อนจะเลิกสัญญาหรือเลิกจ้าง และระยะเวลาในการบอกกล่าวล่วงหน้าให้ถือกำหนดเวลาจ่ายสินจ้างแต่ละคราวเป็นสำคัญ  โดยจะต้องบอกให้ลูกจ้างทราบในวันจ่ายสินจ้างหรือก่อนวันจ่ายสินจ้างคราวนี้เพื่อให้ผลเลิกสัญญาเมื่อถึงกำหนดจ่ายสินจ้างคราวถัดไปข้างหน้า ดังนั้นระยะเวลาการบอกกล่าวล่วงหน้าจะยาวนานเท่าใด ก็จะขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการจ่ายสินจ้างแต่ละครั้งนายจ้างนั้น แต่ถ้าระยะเวลาจ่ายสินจ้างมากกว่า 3 เดือน ก็ให้บอกกล่าวล่วงหน้าเพียง 3 เดือน      อย่างไรก็ตามแต่ถ้าสัญญาจ้างแรงงานนั้นได้กำหนดระยะเวลาการจ้างไว้แน่นอนแล้วนายจ้างก็ไม่ต้องแจ้งหรือบอกกล่าวล่วงหน้าแต่อย่างใด

                                                                2.3  ต้องออกใบสำคัญแสดงการทำงาน เมื่อการจ้างแรงงานสิ้นสุดลงไม่ว่าจะสิ้นสุดลงเพราะนายจ้างเป็นฝ่ายเลิกจ้าง หรือลูกจ้างออกจากงานเองนายจ้างต้องออกใบสำคัญ หรือใบรับรองแสดงการทำงานให้แก่ลูกจ้างนั้น ซึ่งใบสำคัญแสดงการทำงานต้องมีข้อความระบุเกี่ยวกับเรื่องที่ลูกจ้างได้ทำงานมานานเท่าไร (วัน เดือน ปี ที่เริ่มทำงาน และออกจากงานเมื่อใด) รวมทั้งงานที่ทำนั้นเป็นอย่างไร (ลักษณะงานของลูกจ้างเป็นงานอะไร)

                                2.4  ใช้ค่าเดินทางขากลับให้ลูกจ้างถ้านายจ้างไปว่าจ้างลูกจ้างมาจากต่างถิ่น (ต่างจังหวัดหรือต่างประเทศ) และในการเดินทางเข้ามานายจ้างต้องออกค่าเดินทางให้ เมื่อการจ้างแรงงานสิ้นสุดลง นายจ้างต้องใช้เงินค่าเดินทางขากลับให้ เว้นแต่การจ้างแรงงานสิ้นสุดลงเพราะการกระทำของลูกจ้าง หรือเพราะความผิดของลูกจ้าง  ถ้านายจ้างไม่ปฏิบัติต่อลูกจ้างให้ถูกต้องตามหน้าที่ดังที่กล่าวมาแล้วนี้ลูกจ้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแล้วเรียกค่าสินไหมทดแทนหากมีความเสียหายอย่างใดๆ เกิดขึ้นจากการกระทำของนายจ้าง

                3.  หน้าที่ของลูกจ้าง

                                          3.1  ลูกจ้างต้องทำงานให้นายจ้างด้วยตนเอง โดยจะให้คนอื่นทำงานแทนไม่ได้ถ้านายจ้างไม่ยินยอม

                                                3.2  ลูกจ้างต้องทำงานให้ปรากฏฝีมือพิเศษตามที่ได้รับรองไว้กับนายจ้าง

                                                                3.3  ลูกจ้างต้องไม่ขาดงานโดยไม่มีเหตุอันสมควร

                                                3.4  ลูกจ้างต้องบอกกล่าวล่วงหน้าให้นายจ้างทราบก่อนถึงวันที่ตนจะออกจากงาน หรือไม่ทำงานกับนายจ้างอีกต่อไป

                                                3.5  ลูกจ้างต้องไม่ขัดคำสั่งอันชอบด้วยกฎหมายของนายจ้าง

                                                3.6  ลูกจ้างต้องไม่ละเลยคำสั่งนายจ้างเป็นอาจิณ

                                          3.7  ลูกจ้างต้องไม่ละทิ้งการทำงานไปเสีย

                                                3.8  ลูกจ้างต้องไม่กระทำความผิดอย่างร้ายแรง

                                                3.9  ลูกจ้างต้องปฏิบัติหน้าที่ของตนให้ลุล่วงไปโดยถูกต้องและสุจริต

                4.  ความระงับของสัญญาจ้างแรงงาน

                                                    สัญญาจ้างแรงงานระงับไปด้วยสาเหตุต่างๆ ดังนี้

                                                4.1  เมื่อคู่สัญญาตกลงเลิกสัญญา หรือคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญา

                                                4.2  นายจ้างตายในกรณีที่สาระสำคัญของสัญญาอยู่ที่นายจ้าง

                                                4.3  ลูกจ้างตาย

                                                4.4  สัญญาจ้างแรงงานระงับเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาตามสัญญาจ้าง

สัญญาจ้างทำของ

                สัญญาว่าจ้างทำของ คือ สัญญาซึ่งบุคคล หนึ่งเรียกว่า ผู้รับจ้าง ตกลงรับจะทำการสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสำเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสำเร็จแห่งการที่ทำนั้น สาระสำคัญของสัญญาจ้างทำของมีดังนี้
                                                  1. สัญญาจ้างทำของเป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าว คือ ผู้รับจ้างจะต้องทำงานอย่างหนึ่งอย่างใดจนสำเร็จให้แก่ผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างต้อง ให้สินจ้างเพื่อผลงานนั้น ทั้งนี้สินจ้างดังกล่าวอาจเป็นเงินตราหรือทรัพย์สินอย่างอื่นก็ได้ตามแต่ จะตกลงกัน
                                              2. สัญญาจ้างทำของเป็นสัญญาที่มุ่งถึงผลสำเร็จของงานที่ทำเป็นสำคัญ กล่าวคือ วัตถุประสงค์ของสัญญาจ้างทำของ คือ “ผลสำเร็จของงาน” ไม่ใช่ต้องการ เฉพาะแต่แรงงานของผู้รับจ้างเท่านั้น เช่น จ้างก่อสร้างบ้าน ทำเฟอร์นิเจอร์ ติดกระจก ซ่อมหลังคาบ้าน จ้างตัดเสื้อผ้า หรือจ้างว่าความ เมื่อไม่ใช่การจ้างแรงงาน นายจ้างจึงไม่ต้อง รับผิดร่วมกับลูกจ้างในผลแห่งการละเมิดต่อบุคคลภายนอก ผู้รับจ้างจึงมีอิสระในการทำงาน มากกว่าลูกจ้างในสัญญาจ้างแรงงาน โดยที่ผู้รับจ้างไม่ได้อยู่ในความควบคุม บังคับบัญชาของผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างไม่มีสิทธิจะสั่งงาน หรือบงการผู้รับจ้าง
                                                3. สัญญาจ้างทำของเป็นสัญญาที่ไม่มีแบบ กล่าวคือ สัญญาจ้างทำของเกิดขึ้นโดยการแสดง เจตนาตกลงกัน แม้ด้วยวาจาก็สามารถ ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ โดยไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือแต่อย่างใด

แหล่งที่มา : http://3200-1002.blogspot.com/2014/01/7.html

บทที่ 7 สัญญาเช่าทรัพย์ สัญญาเช่าซื้อ

                  บทที่ 7 สัญญาเช่าทรัพย์   สัญญาเช่าซื้อ    

ลักษณะสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ได้ดังนี้ 
                1.เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ แต่มุ่งที่จะโอนสิทธิครอบครอง
                2. เป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์แห่งสัญญาเป็นทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์รวมถึงทรัพย์สินทางปัญญา ได้แก่ ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร เครื่องหมายการค้า
                3. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่มีกำหนดเวลาอันจำกัด เช่น มีการกำหนดเวลาเช่ากันเป็นวัน เป็นสัปดาห์ เป็นเดือน หรือจะกำหนดตลอดอายุของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่าก็ได้ แต่จะเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดนั้นไม่ได้
                4. เป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ สัญญาซึ่งคู่สัญญาต่างมีหนี้ที่จะต้องชำระตอบแทนกันโดยต่างเป็นเจ้าหนี้ ลูกหนี้ซึ่งกันและกันโดยผู้เช่ามีหนี้จะต้องชำระ “ค่าเช่า” ให้แก่ผู้เช่า ในขณะเดียวกันผู้ให้เช่าก็มีหนี้ที่จะต้องชำระให้แก่ผู้เช่าได้แก่การให้ผู้เช่า “ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า” และด้วยเหตุที่สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทนจึงต้องนำบทบัญญัติตั้งแต่มาตรา 369-372 มาให้บังคับเท่าที่ไม่ขัดกับสภาพ และลักษณะของสัญญาเช่า ดังนั้น ถ้าหากผู้เช่าไม่ยอมชำระค่าเช่าตามที่ตกลงกันผู้ให้เช่าก็อาจไม่ยอมชำระหนี้ตอบแทน คืออาจไม่ยอมให้ผู้ให้เช่าเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าได้

                5. เป็นสัญญาที่ถือเอาคุณสมบัติของผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญ (เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า) ทั้งนี้เพราะด้วยเหตุผลที่สัญญาเป็นสัญญาที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าเพียงแต่ให้ผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงจำเป็นต้องเลือกว่าผู้เช่าเป็นผู้ที่สมควรมอบทรัพย์ให้ครอบครองใช้ประโยชน์เพียงใด
6. เป็นสัญญาที่ไม่มีแบบ การเช่าจึงอาจตกลงกันด้วยวาจา หรือลายลักอักษรก็ได้ หรือจะนำเอาสิทธิการเช่าซึ่งเป็นสิทธิเฉพาะตัวมาโอน หรือแบ่งตามกฎหมายครอบครัว หรือมรดก หรืออตามนิติกรรมย่อมทำไม่ได้

ลักษณะสำคัญของสัญญาเช่าซื้อ 
                1.เป็นสัญญาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์
                2.มีวัตถุประสงค์เป็นการโอนกรรมสิทธิ
                3.ค่าตอบแทนต้องเป็นเงินเท่านั้น
                4.ต้องมีแบบตามสัญญาเช่าซื้อมาตรา572 วรรคสอง
                5.กฎหมายกำหนดว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีสิทธิบอกเลิกสัญญา
                6.ถ้าผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตาย สัญญาก็ไม่เป็นอันระงับไป 

หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่าทรัพย์

กรณีสังหาริมทรัพย์           มีแบบ ไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ เพียงทำสัญญาด้วยวาจาก็มีผลสมบูรณ์ได้

กรณีอสังหาริมทรัพย์              ก.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปี ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด และลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ หลักฐานเป็นหนังสือ เช่น ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า หรือจดหมายที่ผู้ให้เช่าเขียนถึงกันเพื่อตกลงราคาค่าเช่า หรือจดหมายกล่าวถึงการเช่า เป็นต้น ประเด็นสำคัญอยู่ที่ ข้อความในหนังสือนั้นต้องแสดงให้เห็นว่าได้มีสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพยกัน์ก็สามารถใช้ยันแก่กันได้แล้ว หลักฐานเป็นหนังสือไม่จำเป็นจะต้องมีอยู่ในขณะตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น แม้จะมีขึ้นภายหลังจากการตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้วก็ใช้ได้

                       ข. การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป แต่ทั้งนี้ห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า30 ปี และถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานาน กว่านั้นก็ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี (ม.540) หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า (ม.541) ต้องนำหนังสือสัญญานั้นไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี (ม.538)โดยสถานที่จดทะเบียนการเช่าแบ่งเป็น 
                                (ก) ถ้าเป็นการเช่าบ้านหรือตึกแถวต้องไปจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ที่บ้าน หรือตึกแถวนั้นตั้งอยู่ 
                                (ข) ถ้าเช่าที่ดิน(รวมทั้งบ้านด้วยก็ได้) ต้องไปจดทะเบียน ณ ที่สำนักงานที่ดินประจำจังหวัด 

การกำหนดระยะเวลาเช่าทรัพย์

     การเช่าทรัพย์สินจะต้องมีการกำหนดระยะเวลาในการเช่าเสมอ ซึ่งคู่สัญญาอาจตกลงกันได้เป็น 2ลักษณะคือ อาจกำหนดเป็นชั่วโมง วัน สัปดาห์ เดือน หรือปี ก็ได้ หรือจะกำหนดระยะเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่าก็ได้ แต่อย่างไรก็ตาม หากเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จะกำหนดระยะเวลาการเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้ากำหนดไว้เกินกว่า 30 ปี สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้เสียเปล่าหรือตกเป็นโมฆะแต่อย่างใด ยังคงใช้บังคับได้แต่ให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี และเมื่อครบกำหนด 30 ปีแล้วคู่สัญญาอาจต่อสัญญาเช่ากันต่อไปอีกก็ได้ แต่กำหนดระยะเวลาที่ต่อออกไปจะต้องไม่เกิน 30 ปี ตามมาตรา 540แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์

     อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาก็อาจมีได้ เนื่องจากกฎหมายบัญญัติว่า ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่อาจสันนิษฐานได้ คู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แสดงเห็นได้ว่าการเช่าที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาที่แน่นอนเอาไว้ ก็มีเวลาสิ้นสุดเช่นกัน โดยถือว่าเป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาจำกัด ตามมาตรา 537 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

                                                                                            สัญญาเช่าทรัพย์

บทที่ 6 สัญญาแลกเปลี่ยน สัญญาให้

 บทที่ 6 สัญญาแลกเปลี่ยน สัญญาให้  

แลกเปลี่ยนคืออะไร

                ๑.การแลกเปลี่ยนสิ่งของกับสิ่งของ เป็นการแลกเปลี่ยนโดยเอาของต่อของมาแลกกัน และทั้งสองฝ่ายต่างก็พอใจ เช่น นาย ก.นำไก่ 5 ตัว ไปแลกหมูจากนาย ข. 1 ตัว เป็นต้น แลกเปลี่ยนระบบนี้มีในสมัยโบราณหรือชนบทที่ห่างไกลความเจริญ 

                ๒.การใช้เงินเป็นสื่อกลาง เนื่องจากการแลกเปลี่ยนสิ่งของมีข้อยุ่งยากที่จะให้เกิดความพอใจแก่ผู้แลกทั้ง ๒ ฝ่าย มนุษย์จึงใช้เงินเป็นสื่อกลางในการซื้อขายแลกเปลี่ยน เช่นนาย ก. มีไก่ก็นำไปขาย พอได้เงินมาแล้ว ตัวเขาต้องการหมูก็เอาเงินไปซื้อหมูตามที่ต้องการได้ การใช้เงินเป็นสื่อกลางจึงช่วยให้การแลกเปลี่ยนสะดวกขึ้น 

                ๓.การใช้ตราสารทางการเงิน ในการซื้อขายที่ต้องใช้เงินคราวละมากๆอาจไม่ปลอดภัย มนุษย์จึงคิดหาวิธีซื้อขายกันให้สะดวกและปลอดภัย เช่นการใช้เช็ค เช็คเดินทาง ตั๋วแลกเงิน บัตรเครดิต ต่างๆแทนเงิน

ลักษณะสำคัญของการแลกเปลี่ยน 

แบ่งได้เป็น 3 ระบบคือ 

                1. ระบบการแลกเปลี่ยนของต่อของ (Barter System)
                  ระบบการแลกเปลี่ยนของต่อของ เป็นการนำสิ่งของมาแลกเปลี่ยนกันระหว่างผู้ที่มีความต้องการตรงกัน เช่น นำข้าวสารมาแลกกับหมู นำไข่แลกกับปลา นำผ้าทอแลกกับหนังสัตว์ เป็นต้น การแลกเปลี่ยนในระบบนี้เกิดขึ้นมาตั้งแต่สมัยโบราณ โดยในยุคแรกมนุษย์ดำรงชีวิตความเป็นเป็นอยู่อย่างง่าย มีการผลิตอาหารและสิ่งต่าง ๆ เพื่อบริโภคภายในครัวเรือน แต่ต่อมาเมื่อสังคมมนุษย์มีการเปลี่ยนแปลงกว้างขวางมากขึ้น มีการติดต่อระหว่างครัวเรือน ความต้องการในการบริโภคมีมากขึ้นและเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม เกิดความต้องการในสิ่งของที่ไม่สามารถผลิตขึ้นเองได้ภายในครัวเรือน จึงต้องมีการนำสิ่งของที่ตนผลิตได้ไปแลกเปลี่ยนกับสิ่งของที่ตนต้องการ โดยการแสวงหาคนที่มีความต้องการตรงกันและพอใจในสัดส่วนของการแลกเปลี่ยนระหว่างกัน

ระบบการแลกเปลี่ยนของต่อของ ในทางปฏิบัติมีปัญหาและอุปสรรคต่าง ๆ เกิดขึ้นหลายประการ ได้แก่
                1. ปัญหาความต้องการของคนไม่ตรงกัน  ในการแลกเปลี่ยนโดยใช้ของนั้นจะเกิดการแลกเปลี่ยนเมื่อความต้องการของทั้ง 2 ฝ่ายตรงกัน ซึ่งเป็นการยากที่จะหาคนที่มีความต้องการตรงกัน
                2. ปัญหาเกี่ยวกับการกำหนดอัตราแลกเปลี่ยนหรือกำหนดราคา เพราะไม่มีเครื่องมือวัดมูลค่าของสิ่งของที่นำมาแลกเปลี่ยน ทำให้ไม่ทราบว่าจะกำหนดสัดส่วนใดในการแลกเปลี่ยนอาจเกิดการได้เปรียบเมื่อเปลี่ยนกัน เช่น มีวัว 1 ตัว ต้องการแลกกับไก่ 200 ตัว ดังนั้นการแลกเปลี่ยนอาจไม่เกิดขึ้นถ้าทั้ง 2 ฝ่ายตกลงกันไม่ได้
                3. ปัญหาเกี่ยวกับการขนส่ง เพียงการแลกเปลี่ยนโดยใช้ของแลกของ ต้องขนของที่ตนมีอยู่ไปแลกกับคนอื่น บางครั้งอาจต้องเดินทางไกลจึงจะพบผู้ที่มีความต้องการตรงกัน ทำให้เสียเวลาในการขนส่ง และสินต้าบางอย่างมีขนาดใหญ่ น้ำหนักมากทำให้ไม่สะดวกในการขนส่งอีกด้วย
                4. ปัญหาเกี่ยวกับการเก็บรักษา สิ่งของบางอย่างไม่สามารถเก็บได้นานอาจเกิดความเสียหายก่อนที่จะนำไปแลกกับคนอื่น
                5. ปัญหาเกี่ยวกับการให้กู้ยืมและการชำระหนี้ การให้ยืมสิ่งของและจะใช้คืนในอนาคตจะเกิดปัญหาว่าสินค้าที่ใช้คืนในอนาคตจะมีสภาพเหมือนเดิมหรือไม่ เช่น ขอยืมหมูไป 1 ตัว เมื่อใช้คืนหมูอาจมีสภาพไม่เหมือนตัวเดิม อาจอ้วนหรือผอมกว่าเดิม
                6. ปัญหาเกี่ยวกับสิ่งของบางอย่างแบ่งแยกเป็นหน่วยย่อยไม่ได้ เกิดขึ้นในกรณีต้องการสิ่งของบางอย่างเพียงเล็กน้อย แต่สิ่งสของนั้นไม่สามารถแย่งแยกย่อยได้จึงไม่เกิดการแลกเปลี่ยน เช่น ต้องการวัวเพียงครึ่งตัวแลกกับข้าวสาร 40 ถัง ซึ่งวัวไม่สามารถแบ่งครึ่งตัวได้จึงไม่เกิดการแลกเปลี่ยน เป็นต้น 

               

                2. ระบบการแลกเปลี่ยนโดยใช้เงิน (Money System)
                                 จากการแลกเปลี่ยนในระบบของแลกของมีความไม่สะดวกหลายประการมนุษย์จึงได้คิดค้นหาวิธีแลกเปลี่ยนในระบบใหม่ที่มีความสะดวกสบายมากกว่าระบบเดิม โดยมีการกำหนดสิ่งของบางอย่างขึ้นมาเป็นสื่อกลาง ในการแลกเปลี่ยน เรียกสิ่งนั้นว่า เงิน (Money) เงินที่กำหนดขึ้นมาเป็นสื่อกลางในการแลกเปลี่ยนต้องเป็นสิ่งที่สังคมยอมรับให้ใช้เป็นสื่อกลางในการแลกเปลี่ยนได้ในระยะแรก ที่ใช้เป็นเงิน ได้แก่ สิ่งของบางชนิดที่สังคมยอมรับซึ่งแตกต่างกัน ไปตามท้องถิ่นสภาพภูมิประเทศและเปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา เช่น หนังสัตว์ ใบชา ยาสูบ เกลือ เปลือกหอย ลูกปัด เป็นต้น  

ลักษณะซื้อขายมาใช้บังคับกับแลกเปลี่ยน
                1. เป็นสื่อกลางในการแลกเปลี่ยน เป็นหน้าที่ที่สำคัญที่สุดของเงิน ทำให้เกิดการแลกเปลี่ยนสินค้าหรือบริการด้วยความสะดวก ส่งผลทำให้ระบบเศรษฐกิจมีความเจริญก้าวหน้า
                2. เป็นเครื่องมือวัดมูลค่า เงินเป็นหน่วยมาตรฐานในการวัดมูลค่าของสินค้าหรือบริการได้ทุกชนิด
                3. เป็นมาตรฐานในการชำระหนี้ในอนาคต เงินเป็นสิ่งที่มีค่าคงที่แน่นอน สามารถใช้เป็นมาตรฐานสำหรับการชำระหนี้ในอนาคตได้โดยสะดวกและรวดเร็ว
                4. เป็นเครื่องมือเก็บรักษามูลค่า เงินมีมูลค่าคงที่มากกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่นซึ่งมีราคาเปลี่ยนแปลงเมื่อกาลเวลาเปลี่ยนไป 

การเพิ่มเงินในการแลกเปลี่ยน
                เงินสามารถแบ่งออกเป็นประเภทต่าง ๆ ได้ดังนี้
                                1. เงินมาตรฐาน คือ เงินที่ทำด้วยโลหะที่มีค่าและหายากใช้เป็นมาตรฐานในการแลกเปลี่ยนโดยแท้ ทั้งนี้ เพราะเป็นเงินเหรียญที่มีมูลค่าเต็มตัว ซึ่งเงินมาตรฐานมี 2 ชนิด คือ
                                                   1.1 เงินที่มีมูลค่าเต็มตัว
                                                   1.2 เงินมาตรฐานที่ทำด้วยกระดาษหรือเรียกว่า บัตรแทนเงิน

                                2. เงินเครดิต หมายถึง เงินประเภทที่มีราคาของเงินที่ตราไว้สูงกว่ามูลค่าของสิ่งของที่ใช้ทำเงินนั้น เหตุที่เรียกว่า เงินเครดิต นั้นเพราะผู้ใช้เชื่อเครดิตของรัฐบาล เพราะรัฐบาลเป็นผู้กำหนดให้เงินใช้ชำระหนี้ตามกฎหมายได้ ซึ่งเงินเครดิตแบ่งเป็น 2 ชนิด ได้แก่
                                                2.1 เงินเครดิตที่ทำด้วยโลหะ
                                                2.2 เงินเครดิตที่ทำด้วยกระดาษ

                                3. เงินฝากเผื่อเรียก หมายถึง เงินฝากธนาคารพาณิชย์ประเภทเงินฝากกระแสรายวัน เจ้าของเงินฝากสามารถเขียนเช็คสั่งให้ธนาคารจ่ายเงินได้ทันทีเมื่อต้องการ ซึ่งการจ่ายเงินโดยผ่านการใช้เช็คถือเป็นเงินตราประเภทหนึ่ง เพราะสามารถทำหน้าที่ของเงินตราได้อย่างสมบูรณ์ เช็คใช้แทนธนบัตรหรือเหรียญกษาปณ์จะสะดวก รวดเร็วและปลอดภัย ไม่เสียเวลาในการนับ

                                                                                            สัญญาให้

สัญญาให้

       ประวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 521 บัญญัติว่า "อันว่าให้นั้นคือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้ให้โอนทรัพย์สินของตนให้โดยเสน่หาแก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้รับและผู้รับยอมรับเอาทรัพย์สินนั้น"

       สัญญาให้เป็นสัญญาซึ่งมีคู่สัญญาสองฝ่าย โดยที่ฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ให้ และอีกฝ่ายหนึ่งเป็นผู้รับ และทั้งสองฝ่ายแสดงเจตนาให้ มีการโอนและรับโอนทรรัพย์สินอันเป็นวัตุของสัญญา ด้วยเหตุนี้ความสำคัญของสัญญาให้จึงอยู่ที่การตกลงของเจตนาซึ่งผู้ให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้รับโดยมิได้ค่าตอบแทน และผู้รับยอมรับเอาทรัพย์สินนั้น จึงเป็นการให้โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทน

       สัญญาให้ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะผู้รับไม่ต้องทำหน้าที่ตอบแทนอย่างไร คงรับเอาประโยชน์จากผู้ให้แต่ฝ่ายเดียวเท่านั้น และผู้ให้ก็ให้ไปโดยเสน่หา

แบบของการให้

       หากดูในด้านแห่งความสมบูรณ์ของสัญญาแล้วอาจจะแบ่งออกได้เป็นสองประเภท คือ 1.สัญญาสมบูรณ์โดยมีเจตนาตกลงกัน กับ 2.สัญญาสมบูรณ์โดยทำตามแบบ ที่ว่าสัญญาสมบูรณ์โดยมีเจตนาตกลงกันนั้น หมายความว่า คู่สัญญาไม่จำเป็นจะต้องทำตามแบบอย่างใดเลย เมื่อได้มีการตกลงกันขึ้นจะเป็นโดยแสดงอากัปกิริยาหรือจะเป็นโดยปริยาย ก็ถือว่าสัญญานั้นสมบูรณ์ไม่เป็นโมฆะ ส่วนสัญญาชนิดที่สมบูรณ์ โดยทำตามแบบนั้นคู่สัญญาจะทำให้สมบูรณ์โดยเพียงแต่มีเจตนาตกลงกันเฉยๆหาเพียงพอไม่ ยังจะต้องทำตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้อีก มิฉะนั้นถือว่าสัญญาไม่สมบูรณ์เป็นโมฏะดังที่กล่าวไว้ในมาตรา 152

       การให้ต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินที่ให้ การส่งมอบทรัพย์สินที่ให้นั้นจะเป็นการแสดงออกด้วยการกระทำ หรือด้วยวาจาไม่ว่าโดยตรงหรือโดยปริยายก็ได้สุดแต่ว่าให้ทรัพย์นั้นอยู่ในเงื้อมมือของผู้รับ ตราบใดที่ยังไม่มีการส่งมอบ การให้นั้นก็หาสมบูรณ์ ไม่และทำให้ผู้รับไม่มีสิทธิเรียกร้องอะไรจากผู้ให้

        สำหรับผลของการให้ที่มิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 525 มีดังนี้คือ

                1.การให้ไม่สมบูรณ์

                2.กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้ยังเป็นของผู้ให้อยู่ หาได้โอนไปยังผู้รับแล้วไม่

                3.เมื่อยังไม่ได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาผู้รับจะฟ้องศาลบังคับให้มีการจดทะเบียนการให้ก็ไม่ได้

                4.การให้ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ที่ดินที่มีเพียง ส.ค.1 และ น.ส.3 แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ผู้รับก็ได้รับสิทธิครอบครองตามหลักเรื่องการสละการครอบครอง และการได้มาซึ่งการครอบครองตามหลักเกณฑ์ในเรื่องทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 และ 1378

                5.แม้การยกให้ที่มิได้โอนทางทะเบียน ผู้รับให้อาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยอาศัย มาตรา 1382 ของประมวลกฎหมายแพ่งในเรื่องการครอบครองปรปักษ์

                 6.หากเป็นการยกอสังหาริมทรัพย์ให้แก่รัฐบาลหรือเทศบาล เพื่อให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน สำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 การสละให้นั้นไม่จำต้องทำการจดทะเบียนอย่างการโอนให้แก่เอกชน[3]

                 7.แต่ถ้าการให้อสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อให้รื้อถอนไปในสภาพที่เป็นสังหาริมทรัพย์ กรณีนี้ก็ไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งมาตรา 525

                 .การให้กระบือซึ่งไม่เคยปรากฎว่ามีทะเบียนสัตว์พาหนะ การให้สมบูรณ์โดยการส่งมอบ ไม่ต้องจดทะเบียน (ฎ.1922/2522)

การเรียกให้ส่งทรัพย์สินที่ยืม

       ในบางครั้งผู้ให้ก็มิได้ให้ทรัพย์สินนั้นไปเปล่าๆ โดยผู้ให้กำหนดให้ผู้รับให้ชำระค่าภาระติดพัน อันเป็นการให้ทรัพย์สินที่มีค่าภาระติดพันด้วย ถ้าผู้รับไม่ชำระค่าภาระติดพันดังกล่าว ก็จะมีผลให้ผู้ให้เรียกคืนทรัพย์สินได้ โดยบัญญัติที่เกี่ยวกับการให้โดยมีค่าภาระติดพันมีอยู่ 3 มาตรา ดังนี้คือ

               มาตรา 528  "ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้นั้นมีค่าภารติดพันและผู้รับละเลยเสียไม่ชำระค่าภารติด พันนั้นไซร้ ท่านว่าโดยเงื่อนไขอันระบุไว้ในกรณี สิทธิเลิกสัญญาต่างตอบแทนกันนั้นผู้ให้จะเรียกให้ส่งทรัพย์สินที่ให้นั้นคืน ตามบทบัญญัติว่าด้วยคืนลาภมิควรได้นั้นก็ได้เพียงเท่าที่ควรจะเอาทรัพย์นั้น ไปใช้ชำระค่าภารติดพันนั้น   แต่สิทธิเรียกคืนอันนี้ย่อมเป็นอันขาดไป ถ้าบุคคลภายนอกเป็นผู้มีสิทธิจะเรียกให้ชำระค่าภารติดพันนั้น"

                มาตรา 529  "ถ้าทรัพย์สินที่ให้มีราคาไม่พอกับการที่จะชำระค่าภารติดพันไซร้ ท่านว่าผู้รับจะต้องชำระแต่เพียงเท่าราคาทรัพย์สินเท่านั้น"

                มาตรา 530  "ถ้าการให้นั้นมีค่าภารติดพัน ท่านว่าผู้ให้จะต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องหรือเพื่อการรอนสิทธิเช่น เดียวกันกับผู้ขาย แต่ท่านจำกัดไว้ว่าไม่เกินจำนวนค่าภารติดพัน"

การถอนคืนการให้

       ในบางพฤติการณ์สมควรที่จะให้มีการเพิกถอนการให้ได้ ซึ่งจะทำให้ทรัพย์สินนั้นกลับคืนมาเป็นของผู้ให้หรือกองมรดกผู้ให้ ประมวลแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดว่าในพฤติการณ์นั้นๆ ผู้ให้จะเพิกถอนคืนการให้

       มาตรา 531  "อันผู้ให้จะเรียกถอนคืนการให้เพราะเหตุผู้รับประพฤติเนรคุณนั้น ท่านว่าอาจจะเรียกได้แต่เพียงในกรณีดั่งจะกล่าวต่อไปนี้

                (1) ถ้าผู้รับได้ประทุษร้ายต่อผู้ให้เป็นความผิดฐานอาญาอย่างร้ายแรง ตามประมวลกฎหมายลักษณะอาญา หรือ

                (2) ถ้าผู้รับได้ทำให้ผู้ให้เสียชื่อเสียง หรือหมิ่นประมาทผู้ให้อย่างร้ายแรง หรือ

                (3) ถ้าผู้รับได้บอกปัดไม่ยอมให้สิ่งของจำเป็นเลี้ยงชีวิตแก่ผู้ให้ในเวลา ที่ผู้ให้ยากไร้และผู้รับยังสามารถจะให้ได้"

แหล่งที่มา : http://patcharasiripathoommas.blogspot.com/2011/08/blog-post.html

บทที่ 5 สัญญาซื้อขาย

บทที่ 5 สัญญาซื้อขาย

ความหมาย ลักษณะ และประเภทของสัญญาซื้อขาย

     สัญญาซื้อขายและสัญญาขายฝากมีความใกล้เคียงกันมากครับ แต่ในบางกรณีในสัญญาขายฝากจะต้องนำบทบัญญัติในเรื่องสัญญาซื้อขายมาบังคับใช้ด้วย อย่างไรก็ตามสัญญาทั้งสองอย่างก็มีความแตกต่างกันอยู่หลายประการ เช่น การที่ผู้ขายฝากยังไม่มีสิทธิในการไถ่สินทรัพย์คืนได้ ภายในกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกัน ในขณะที่สัญญาซื้อขายนั้นผู้ซื้อมีสิทธิโดยสมบูรณ์ในทรัพย์สินนั้นทันที

      สัญญาซื้อขาย เป็นเอกเทศสัญญาอย่างหนึ่ง คือ สัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ซื้อ โดยผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย

ลักษณะสำคัญของสัญญาซื้อขาย
     1. เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่ต้องมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ซื้อกับผู้ขาย ต่างฝ่ายต่างได้รับประโยชน์ตอบแทนจากกันและกัน โดยผู้ขายได้รับชำระราคา และผู้ซื้อได้รับสินทรัพย์ไป
     2. เป็นสัญญาที่ไม่มีแบบ เพียงแต่มีคำเสนอและคำสนองตรงกัน ก็ถือว่าเป็นการซื้อขายแล้ว ซึ่งมีข้อยกเว้นอยู่ว่าถ้าสินทรัพย์ที่จะซื้อขายกันนั้น เป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษจะต้องทำตามแบบ ไม่เช่นนั้นสัญญาจะตกเป็นโมฆะ
     3. เป็นสัญญาที่ผู้ขายมุ่งจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อมุ่งชำระราคาแก่ผู้ขาย

ประเภทของสัญญาซื้อขาย ประเภทของสัญญาซื้อขายสามารถพิจารณาได้ดังนี้
     1. สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เป็นสัญญาซื้อขายที่มีการกำหนดตัวทรัพย์ซื้อขายที่แน่นอน โดยผู้ขายจะต้องมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ซื้อขาย
     2. สัญญาจะซื้อขาย เป็นสัญญาที่คู่สัญญามีเจตนาจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหลัง เพราะฉะนั้นกรรมสิทธิ์จะยังไม่โอนในขณะที่ทำสัญญา ซึ่งรวมถึงกรณีการทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่ต้องทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนด
     3. คำมั่นว่าจะซื้อขาย ถ้าทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ การจะทำคำมั่นจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่ง ลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้
แบบของสัญญาซื้อขาย
     1. สัญญาซื้อขายที่ต้องทำเป็นหนังสือหรือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ได้แก่ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ หากไม่ทำตามแบบก็จะตกเป็นโมฆะ
     2. การทำหลักฐานเป็นหนังสือ การวางประจำ หรือการชำระหนี้บางส่วน การซื้อขายบางประเภทหากไม่ทำก็จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้

แหล่งที่มา : http://bu-law.blogspot.com/2013/02/blog-post_3696.html